В 2016 году Х5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель») зарезервировала около 200 магазинов для «воспитательной» работы арендодателями. Сеть намерена изменить локацию точек, если владелец помещения не пойдет на ее условия. Ретейлер демонстративно откроет новый магазин напротив бывшего расположения или в непосредственной близости от него. Брокеры торговой недвижимости говорят, что «Пятерочка» часто сама предлагает более высокие ставки, чтобы забрать удобно расположенные объекты у конкурентов.
Более 75% магазинов «Пятерочка» (общее число 6,6 тыс.) расположены на арендуемых площадях, каждая из которых — до 1 тыс. кв. м. Расходы на их аренду составляют порядка 4,5% годовой выручки (оборот дивизиона в 2015 году — 585,4 млрд рублей), или 30% операционных затрат торговой сети.
— Сохранение существующего уровня розничных цен и предотвращение колебаний продовольственной инфляции возможно только в том случае, когда затраты на аренду не превышают 4,5–5% выручки конкретного магазина, — подчеркивают в пресс-службе Х5. Поэтому сеть последовательно работает над удержанием приемлемого уровня арендных ставок.
В большинстве случаев Х5 удается найти консенсус с владельцами помещений и продлить контракт на обоюдовыгодных условиях, однако в ситуациях, когда договориться невозможно, в ход идет релокация — перенос магазина в ближайшее помещение. Так, в 2015 году дивизион «Пятерочка» перенес на новые адреса 62 магазина. За пять месяцев 2016-го уже «ушли к соседу» более 50 объектов из примерно 200 запланированных в этом году, уточнили в компании.
Ретейлер постепенно переносит и большие форматы — супермаркеты «Перекресток» (до 3 тыс. кв. м) и гипермаркеты «Карусель» (до 15 тыс. кв. м). Например, в прошлом году «Перекресток» отказался от трех помещений в Москве — арендодатель не снижал арендных ставок в валюте. В текущем году компания готова перебросить на новое место и гипермаркет, так под релокацию крупных форматов зарезервировано 15 магазинов.
В пресс-службе Х5 уточнили, что релокация магазина обходится на 40–50% дешевле, чем стоимость нового открытия, «поскольку используется уже имеющееся торговое оборудование, а также нет затрат на привлечение и обучение персонала». Средняя стоимость открытия арендованной «Пятерочки» — 12,5 млн рублей без НДС, уточнили в Х5.
Х5 — вторая по обороту торговая сеть в России, по итогам I квартала 2016 года насчитывала более 7,3 тыс. магазинов, из них 486 «Перекрестков», 91 «Карусель», остальные — «Пятерочки». Выручка по итогам 2015 года — 808,8 млрд рублей. Основной акционер — «Альфа-групп» (47,86% уставного капитала).
— Релокация может быть выходом из спора с арендодателем, к этому приему прибегают все сети, — говорит гендиректор DNA Realty Антон Белых. — Для того чтобы это было целесообразно, арендная плата должна быть ниже на 20–50% при сопоставимой площади, — уточняет он.
Однако чем больше площадь помещения, тем выше затраты на открытие магазина, переезд и тем сложнее найти именно в данной локации подходящее помещение.
Например, по данным DNA Realty, у сетевых магазинов «У дома», «Дикси», «Пятерочка» и т.д. инвестиции в открытие одного магазина составляют от 5 млн до 30 млн рублей в зависимости от состояния помещения и необходимых работ по его подготовке.
— У больших магазинов вложения могут доходить до 100 млн рублей, поэтому такие операторы крайне редко могут реально шантажировать собственника переездом, — замечает Белых.
Директор направления стрит-ретейла Knight Frank Вита Камлюк отмечает, что ставки аренды, например, в столице не растут в 2016 году по отношению к 2015 году.
— Но «Пятерочка», конкурируя с «Дикси» за площадки, дает ставки выше, т.е. сеть сама предлагает более дорогие договоры, — говорит специалист.
Арендная ставка для дискаунтера в Москве составляет 30–36 тыс. рублей в год за 1 кв. м, по данным Knight Frank.
Глава сети «Верный» Олег Высоцкий говорит, что у компании было несколько подобных эпизодов с релокациями.
— Если ставку повышают либо отказываются снижать и не идут на контакт в переговорах, мы используем этот метод, — сказал он.
По словам Высоцкого, ставки сеть пытается снижать в том случае, если магазин становится неприбыльным, тем более «переехать сейчас легко». Он также добавляет, что «тренда на повышение арендных ставок для продуктовых магазинов сейчас не наблюдается».
Напомним, в прошлом году «Верный» закрыл около 20 нерентабельных магазинов, сейчас общее количество точек — более 400. Закрытие нерентабельных магазинов и открытие их в других местах отличается от обычного перемещения, релокации. В первом случае ищут более выгодное помещение по трафику, конфигурации зала и т.д.
Гендиректор «Седьмого континента» Александр Агеенков согласен с коллегами.
— В переговорах все средства хороши, прессовать по условиям аренды, чтобы отвязаться от доллара, — это для всех актуально, — говорит собеседник.
По его словам, сейчас договоры аренды для продуктовых магазинов заключаются со ставками не только в рублях, но и в долларах с фиксированным курсом (например, 36 рублей за доллар), также в процентах от оборота. Хотя, например, договоры аренды «Верного» — с рублевыми ставками.
Метки: X5 Retail Group, Карусель, Перекресток, Пятерочка
